Nella vendita immobiliare IVA al 4% per l’acquirente nominato

Nel settore immobiliare è frequente il caso in cui una società costruttrice stipuli, con una società commerciale, un contratto preliminare di compravendita per un’unità abitativa “non di lusso” ultimata recentemente, riconoscendo al promissario acquirente la facoltà di nominare un terzo come acquirente definitivo.
La società commerciale potrebbe aver versato una caparra confirmatoria alla stipula del preliminare e successivi acconti sul prezzo. A fronte delle citate somme si emettono distinte fatture: l’una fuori campo IVA per la caparra e le altre con aliquota del 10% per gli acconti. Ove sia poi nominato un acquirente, in possesso dei requisiti per fruire dei benefici “prima casa”, egli potrà richiedere l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 4%. Quest’ultima potrà riguardare sia il saldo prezzo, sia quanto già corrisposto dalla società commerciale, se l’acquirente rimborsa le somme versate da quest’ultima. L’Amministrazione finanziaria (risoluzioni n. 909-20845 del 9 maggio 2002 della DRE Emilia Romagna e n. 212 dell’11 agosto 2009 dell’Agenzia delle Entrate) ha ammesso espressamente questa possibilità. La stessa soluzione è stata condivisa dallo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 32-2007/T del 7 settembre 2007. L’interpretazione dell’Agenzia si fonda sull’effetto risolutivo-sostitutivo prodotto sullo stipulante dalla nomina del contraente. Nei documenti di prassi citati è delineata la procedura amministrativa da seguire:
– la società costruttrice emette nota di variazione in diminuzione verso la società commerciale con riguardo agli acconti versati assoggettati a IVA con aliquota del 10% (non occorre, al contrario, interessare la caparra confirmatoria in quanto già originariamente fuori campo IVA);
– sempre la società costruttrice emette fattura nei confronti dell’acquirente finale applicando l’aliquota IVA agevolata;
– la società commerciale registra la nota di variazione in diminuzione ricevuta. Con riguardo alla posizione della società commerciale sussiste, tuttavia, una criticità: il citato soggetto non ha potuto detrarre l’IVA assolta sugli acconti versati ex art. 19-bis1 lett. i) del DPR 633/1972. La nota di variazione ricevuta, viceversa, riduce il monte IVA ammesso in detrazione.
Appare evidente, pertanto, l’asimmetria generata dall’operazione gravante sulla citata società che dovrebbe essere sostanzialmente neutrale all’operazione.
Una possibile soluzione può essere individuata considerando il cambio di destinazione dell’unità abitativa e applicando, nella dichiarazione annuale IVA, la rettifica della detrazione (art. 19-bis2 comma 1 del DPR 633/1972). La rettifica potrà essere operata dalla società commerciale, “a proprio favore”, recuperando l’IVA sull’acconto non detratta in precedenza e ristabilendo la piena neutralità dell’operazione. Nomina entro 3 giorni dalla stipula o nel diverso termine fissato dalle parti. Quanto descritto sinora è applicabile a condizione che sia rispettata la disciplina civilistica del “contratto per persona da nominare”. Quest’ultimo, in base all’art. 1401 c.c., è un contratto ove “una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto stesso”. I diritti e gli obblighi, derivanti dal contratto, ricadono ex tunc nella sfera giuridica della persona nominata sin dal momento della stipula (art. 1404 c.c.). La nomina del contraente deve avvenire entro tre giorni dalla stipula o nel diverso termine fissato dalle parti, altrimenti produce effetti fra le parti originarie (art. 1405 c.c.). L’Agenzia delle Entrate, nei documenti di prassi sopra citati, ha precisato che l’esperibilità della procedura descritta è subordinata alla nomina dell’acquirente definitivo entro tre giorni dalla stipula del contratto oppure nel termine sicuramente determinato dalle parti (es. mediante l’indicazione di un numero di giorni dalla stipula del contratto o di un termine fisso. Non è ammesso un generico rinvio “al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita”).
La genericità o indeterminatezza del termine convenzionale per la nomina del contraente comportano la produzione degli effetti contrattuali in capo alle parti originarie. Ogni successivo trasferimento a soggetti terzi, in questo caso, integrerà un’autonoma operazione.